今年前6个月，从境外流入重庆房地产业的资金达1亿2785万美元，同比增长高达11.1倍；其中不乏利用人民币和外币的贷款利差进行套利的，亦不排除豪赌“人民币升值”的“热钱”；这种态势无论对中国的房地产业的宏观调控，还是国际收支平衡、货币政策以及汇率稳定和外债风险，都是一次严峻挑战。

    景气指数 逆势而上

    去年以来，房地产“过热”一直成为众矢之的，央行及国家有关宏观部门为此不遗余力，施以政策降温。

    房地产业的宏观调控效果相当显著，全国商业性房地产贷款余额增幅近期明显回落，土地开发面积增幅、房地产投资及竣工面积增速，也均明显放缓。

    据国家统计局报告，标志中国房地产业景气水平的国房景气指数7月为105.25，同比下降2.02点，而3月为106.20。与之相悖，重庆的国房景气指数却逆势而上。

    据重庆市银监局提供的资料，今年5月末，重点金融部门对重庆钢铁、水泥、电解铝、房地产、汽车等国家重点控制行业信贷投入减缓，五大行业贷款余额426.16亿元，增长2.23%，贷款增长势头明显减缓。其中，房地产行业贷款余额比年初仅增加了4亿元。

    但这并不影响重庆房地产业的资金。据重庆市国土房管局有关资料，1———6月房地产开发资金到位率167%，其中国内贷款仅占19%，贷款比重低于全国平均水平3.9个百分点；自筹资金占35.2%，其他资金占44.9%。

    上半年重庆房地产开发资金较为充裕。据对重庆市辖内20户房地产企业调查，95%的企业认为，“房地产开发贷款从严控制的政策，对企业融资影响很大”。

    房地产外债 增长千倍

    人行重庆营管部有关人士称，重庆房地产企业总体资金充裕，主要源于境外流入房地产业的外资大幅增长。　他称，跨境资金流入重庆，主要是被高额的房地产利润所吸引。今年上半年，重庆主城区商品房成交面积(含预售)676万平方米，成交金额153亿元，分别增长26.8%和44.3%，销售价格也增长了13.8%。

    这些跨境资金流入的主体，均为外商投资企业。重庆房地产业现有跨境资金流入的企业18家，均为外商投资企业，户均710万美元。

    与此同时，这些外资房地产企业的关联企业、国内外资银行借款流入5577万美元，同比增长34.6倍%。

    跨境资金流入笔数、单笔金额同比均大幅上涨：跨境资金流入45笔，同比增长36%：平均每笔金额284万美元，同比增长8.1倍。

    在流入重庆房地产资金中，外债资金新增额尤其惹人注目。

    据重庆外汇管理局提供的数据，重庆1———6月股东贷款中，房地产业的外债余额占52.4%，同比增长16.6%；但房地产业的新借款额占94.1%，同比增加1027倍，即直接外债流入房地产占92.4%。

    股东贷款属外债范畴，可以直接结汇成人民币资金。上半年重庆股东贷款流入呈倍数增加，1—6月外商投资企业的股东贷款新借款额同比高达7.7倍，占同期直接外债新借额的98.2%。目前还无法获知这些资金的绝对额。

    重庆外汇管理局外汇管理处人士称，虽然目前跨境流入房地产业的资金以外商直接投资资本金为主，但现行政策规定，外资股东可以直接在审批部门变更注册资本金；加上地方政府招商引资的积极性，很多外商多将外债资金通过直接投资流入重庆。

    据统计，今年上半年，外商直接投资流入重庆房地产资金达7208万美元，同比增长7.3倍，占比56%。

    热钱争来 原因何在

    据人行重庆营业部人士介绍，重庆市跨境资金流入房地产业速度加快，主要因为目前宏观力度调控加大，房地产信贷趋紧，部分外资房地产企业国内融资计划受阻。

    另外，本外币利差及人民币升值预期，也是境外资金加速流向房地产业的重要原因。由于房地产业资金投入量大，占用时间长，资金成本占总成本的比例较高，在本外币存在较大利差的情况下，利用境外资金可以大幅降低开发成本。

    以一年期贷款为例：人民币基准利率为5.31%，而且还可以上浮70%；而美元贷款利率仅是LIBOR加点形成，因此利差十分明显，多的接近2个多点。因此，外资房地产开发企业倾向于从境外筹集项目资金。

    同时，地方政府泥沙俱下的招商引资政策，也是跨境资金流入的“元凶”。

    目前已经有相当多外资房地产企业云集重庆，他们分别来自香港、台湾、新加坡等地，并不乏和记黄埔、香港瑞安集团等大腕，其中前者在重庆已有四家分公司，后者新设的重庆瑞安天地房地产发展有限公司注册资本虽仅为1200万美元，但投资开发的重庆化龙桥片区旧城改造项目开发面积高达125万平方米。

    另据重庆市外经委统计，2004年上半年，重庆市新签招商引资项目同比增长52.1%，合同外资增长25.3%，实际利用外资增长24.8%。

    对跨境资金纷纷流入重庆房地产业，一些专家也非常担心。

    重庆外汇管理局外汇管理部刘柳建议，应通过法规，大幅提高外资房地产行业的注册资本在总投资中的比例，使之与投资总额相适应；明确要求注册资本在经营期限内必须稳定保持较高比例，以减少外债资金的随意流动对房地产业可能带来的冲击。

    此外，在目前各地竞相使用外资的情况下，亦应适当调整现行招商引资政策，逐步取消房地产业外商投资企业的各种优惠待遇，以营造内外资企业的公平竞争环境。