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编者按：一边是房价上涨，百姓买不起房，一边是房屋空置率也在增加。据国家统计局数据显示，截至３月底，全国商品房空置面积为１．２３亿平方米，同比增长２３．８％。另据北京市建委的统计显示，截至４月３０日，北京待售房面积达到１８３０万平方米，占全部可售房面积的６０％。这不能不让人为房地产市场有几分忧虑。海外一些国家和地区房地产市场的经验和教训值得我们关注、借鉴。
英国 人人都能有个体面的家
英国政府拟开征空置税，限制购买第二居所，让低收入者能以６万英镑买到住房
一直以来，英国人对住房就有比较强的投资意识。高收入阶层除了在城市或市郊有住房之外，还喜欢在海滨或度假区购置房产。然而假日一过，这些房子便人去屋空，成为一年之中闲置６至８个月的空巢。这些空巢不仅占用了大量土地和资金资源，而
且还影响到当地的经济和房地产的健康发展。
据统计，英国人在英格兰地区的第二房产为２９．８万处，苏格兰为２．６万处。预计到２０１５年，英国人的第二房产将达４０万处。
为此，英国政府正在考虑利用税收予以制约。据报道，英国乡村社团委员会建议开征新税种——空置税。空置税只是英国政府准备采取的一系列措施之一，除此之外，政府还在建立全国第二处房产登记制，同时制定对第二处房产的新交易税率。
以前，英国政府是鼓励人们购置第二处房产的，并为那些购置第二处住房者提供５０％的税率优惠。近年来房地产市场持续升温，英国政府于是在两年前决定停止这种优惠，现在许多地方政府已对第二房产实行了全额税率。
面对不断攀升的房价，英国政府采取相应措施，帮助低收入人群能够以便宜的价格买到住房。同时，政府还把解决贫困人口的居住问题，作为逐步消除城市贫困现象的一个突破口。
要使低收入阶层能够买得起住房，英国政府的主要措施是降低住房的土地和建造成本，让部分住房价格能被低收入群体接受。根据目前正在实施的一项计划，政府在一些国有荒地上降低了建房的土地价格，同时要求在保证住房质量的前提下降低建房
成本，以使低收入人群能够以６万英镑的价格买到住房。政府计划到２０１０年有８万户低收入家庭能够买到这样的住房。英国政府还通过了《住房法（２００４）》，就如何确保建造足够的低收入群体买得起的“社会性”住房、创建更加公平和良好的
住房市场及加快实现政府关于２０１０年“体面”住房目标等作出一系列切实可行的规定。此外，政府对用于住房建设的公有地皮从批准到开工时间都有明确指令，防止地皮被搁置或挪作他用。
英国政府认为，住房问题是解决城市贫困人口基本需求的重点，住房及与住房相关的水、电、交通等设施的建设还可带动当地就业，其最终目标是“人人都能拥有一个体面的家”。（张静）
新加坡 购买组屋不住者坐牢
特困户租给４２平方米廉租屋，象征性收房租
在新加坡，组屋已成为当地住房市场的主体，８７％的人住在其中。这种住宅比私人房地产市场上的商品住房便宜许多，得到普通老百姓的青睐。
在组屋的建设过程中，政府始终坚持小户型、低房价原则，保证绝大多数居民能够负担得起（因为当地房价按套计算，因而控制户型就能基本控制房价）。同时，政府对居民购买组屋实行免税优惠措施，如购买三房以下组屋，出售价格常低于半价，对购买四房组屋的价格约降１５％，对购买五房的，则稍有优惠。
对于那些实在买不起组屋的居民，政府将其分为困难户和特困户，这些人各占居民总量的１０％。对困难户，政府将给予适当补贴，争取每户能够购买一套６０至７０平方米的旧房居住。而对特困户则租给每套旧的４２平方米的廉租屋，每月只象征性收取房租。
组屋售价如此优惠，购房者当然趋之若鹜。然而，购买了组屋，就必须要住，否则将面临高额罚款及牢狱之灾。新加坡政府对组屋的购买人资格、再上市及出租管理等问题都有明确的规定，不给投机者留下可乘之机。
新加坡政府表示，任何人在买卖组屋时，必须提供翔实的资料，如果一旦发现虚报，将面临高达５０００新元的罚款或６个月的监禁，严重者两者兼施。
对于家庭确实困难的国民，新加坡政府将为其提供廉租房，但规定更加严格。首先，只有家庭月收入少于１５００新元的公民才可以提出申请。有关部门会对申请者的家庭经济状况进行严格评估，认定确实符合条件才会提供组屋供其租住。
建造组屋的建屋发展局可无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产商必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。正是运用这种方式，政府可以对私人房地产的开发、
扩张行为进行有效监控。（刘文芳）
瑞士 买房首付须达２０％
个人拥有房产越多，财产税越高
瑞士房地产市场几起几落，但从未出现过炒房导致房价暴涨的情况，主要原因是政府通过提高买房首付以及税收等政策调控房地产市场。
为避免房地产投资过热，政府首先提高了买房首付比例。政府将买房首付款比例从零首付逐步升至１０％，现已升到２０％。如购买个人自住的第一套房，首付比例应达到２０％，购买第二套住宅首付应超过２０％，购买公司、商业、工厂使用的商用房，首付应达５０％。
瑞士政府还通过税收控制炒房。瑞士各州严格规定了包括房产在内的个人财产税。针对私有住房，政府根据房屋所在地段和价值估出一定数额，列入个人财产税征收计算范围，个人拥有的房产越多，财产税越高。如将私房出租，包括出租私有楼房里的
部分套间，租金也算作个人收入，需缴纳所得税。如私房自住，政府会估出相当于月租的数额，也作为个人收入，列入计税基数。所得税比例是递进式的，收入越多，纳税比例越高。（辛华）
香港 楼市落了富翁变“负翁”
高房价导致过高的工资成本、服务成本和居住成本，高昂的成本结构严重削弱了香港在国际市场的竞争力
房价越涨，越有更多的人预期看涨而入市抢购。抢购又促使价格进一步上涨；价格上涨，又进一步增强看涨预期……如此循环下去，最终的结果必然是形成房地产投资泡沫。香港曾经历了这一过程。
房地产成为资金吸水池
２０世纪９０年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年５０公顷的土地供应量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为资金的吸水池，港商在本地和外地赚取的大量利润、香港市民相当大的一部分收入和银行贷款、大量外资投资，都投入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。房子倒来倒去不断升值，经济泡沫不断吹胀，到香港回归时达到最高峰。据统计，１９９７年私人住宅平均价格，是１９９４年的近１０倍，
平均每年上升接近两成，但在繁荣的阴影下也埋下了泡沫破灭的危险。
１９９７年，亚洲金融危机发生。房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩。据专家计算，从１９９７年１０月，到２００２年年底，５年的时间里香港房地产和股市总市值共损失约８万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还要多，也超过１９９７年前７年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。
梦醒后财富化水而去
房地产泡沫的破灭，对许多香港人来讲像做了一场发财梦。梦醒后财富化水而去，不少人还因贷款买房、炒股一夜之间由富翁变为“负翁”。更重要的是对香港经济转型产生重大影响。
一是形成畸形产业结构，延缓了正常的经济转型进程。２０世纪９０年代初期，在经济全球化、知识化和内地经济崛起的新形势下，香港经济就面对新的转型压力。但由于房地产和股市的异常“繁荣”，不仅没有推动新的转型，反而逐渐形成以房地产
为重心的畸形产业结构。
二是恶化了香港营商环境。房地产炒卖引发的大量交易，虽然也一时似乎创造了更多的服务增加值，但这类同一房地产多次转手的中间服务，并没有有效地增加房地产的使用价值。香港经济泡沫破灭后，房地产价格大跌，内部需求不断萎缩，经济长期不景气，商业机会大量减少，难以吸引新投资来启动经济转型。经商环境不断恶化。
三是带来高成本结构。香港回归前持续多年的所谓经济繁荣，并非来自基于生产力的提升，而是来自极为负面的泡沫效应，其结果是产生极不合理的成本结构，包括过高的工资成本、服务成本和居住成本。高昂的成本结构严重削弱了香港在国际市场的竞争力。
四是财政问题长期突出。香港政府从房地产及相关领域取得大量收入，包括土地、差饷、房地产交易印花税等，其中大部分是非税收入。这些收入支撑了政府的庞大开支。但房地产泡沫破灭后，财政收入大幅减少，造成香港财政连年出现赤字。
五是造成社会两极分化更加明显。本来作为社会主体的中产阶层迅速缩小，无产阶层和负资产阶层不断扩大，社会稳定的基础遭到削弱。（王健平）
泰国 房地产泡沫破灭录
过度借贷与缺乏监管的金融体系难辞其咎
从１９９０年开始，泰国的房地产开发贷款和住房贷款以２０％－３０％的速度高速增长；到１９９６ 年，房屋空置率持续升高，仅办公楼就有３０万平方米无人问津，空置率达到５０％。
泰国房地产供应体系高度市场化，私人开发商是最主要的住房提供者。回顾泰国房地产泡沫的过程，大体上可以分为三个阶段：
一、政策推动下的初升期
１９８４年以后，泰国政府为了促进当时的经济发展，把房地产作为优先投资的领域，并强迫商业银行把贷款中的一定比例投向“低成本住宅计划”，同时给予住房按揭以税收抵免的优惠。
与此同时，由财政部所控制的政府住房银行推出了“超级储蓄计划”把按揭利率由１６．５％降低到１０．５％，从而打破了之前由商业银行所形成的垄断局面，并迫使商业银行也调低了利率应对。最终，随着按揭利率的走低，住房的需求被明显增加。这一轮房地产市场的繁荣一直持续到１９９０－１９９１年国内的军事政变和海湾战争爆发。
二、投机主导泡沫积聚期
１９９２年，泰国新政府上台以后，推出了一系列政策推动了土地价格的上涨。同时，泰国的证券交易委员会也对上市的房地产公司提出了“必须保持充足的土地储备”要求。显然，这些政策对于房地产市场都起到了推波助澜的作用，大量的开发商和投机者都涌入了房地产市场，而银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的发生。
１９９４年，曼谷的房地产泡沫已经发展到了相当程度，泰国银行敦促商业银行控制对房地产的贷款，但这个建议被极大地忽视了。１９９５年，应政府住房银行的要求，房地产事务局对曼谷的住房空置率进行了一项调查，后者于１９９５年１１月
发布的调查报告使整个社会产生了巨大的震动。
该调查覆盖了从１９９０年１月到１９９４年４月期间完工的１５００个住宅项目，在总共大约３１．９万个单元的调查样本中，有５．４％的住宅尚未出售，３５．４％的住宅虽已出售但无人常住。基于上述的调查，报告估计当时曼谷的空置住宅大
约有３０万个，空置率接近１４．５％。
三、泡沫破灭的因素出现
两个因素的变化最终引发了泡沫的破灭：
首先是利率的上升，从１９９４年底开始，四大商业银行的贷款利率从１４％提高到危机发生之前的１６％，而在危机发生之后的半年内又快速上升到１９．３７５％。利率的上升提高了投机者的资金成本，也加剧了开发商的资金压力。１９９７年
２月５日，一家大地产发展商Ｓｏｍｐｒａｓｏｎｇ Ｌａｎｄ 未能支付一笔３１００万美元的可转债的利息，成为泰国第一家未能及时偿还债务的发展商。在其后的几个月内，又有多家地产商相继未能偿还到期债务，从而加速了银行催债的过程。
其次，外资的撤退也加剧了泡沫的破灭，而促使外资作出这个决定的原因还在于泰国经济的衰退。泰国经济受到重大打击，房地产泡沫也随之彻底破灭。
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来源：市场报
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