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房价上涨不可避免？房价下跌几无可能？房价不正常政府必须干预？政府应该如何干预房价？２００５年５月２３日下午阳光１００和沈阳日报在沈阳阳光１００国际新城举行了主题为“盘点与展望：宏观调控下的中国房地产”的研讨会，知名学者赵晓、ＳＯＨＯ中国董事长兼联席总裁潘石屹、阳光１００董事长易小迪、沈阳市于洪区人民政府区长王开真等来宾就当前房地产市场的热点问题进行了热烈的讨论，其中精辟的见解对理解房地产行业走势及国家政策趋势具有重要参考价值。本文根据来宾
发言整理而成。
房价上涨不可避免
北京科技大学经济与管理学院教授赵晓说，中国特殊的经济发展环境决定了近几年来房价的持续上涨是不可避免的。他从宏观的角度、金融的角度和房地产本身的角度提出了分析。
赵晓说，１９８０—２００４年，中国的经济增长９．３７倍，年均增长９．８％，这期间中国的人口增长了１．３倍，人均ＧＤＰ增长了７．２倍，人均年增长是８．６％。这个增长是史无前例的，超过了英国革命，也超过了日本和韩国最快的增长时期的增长。但是中国的房地产市场却是从１９９８年取消分房才开始迅速增长，从２０００年开始起飞，换句话说中国房地产发展相比中国的经济发展晚了将近２０年。所以我们看到现在的房地产投资很高，房价上扬也非常快。但是我们不要忘了，在此之前中国经济已经增长了２０年，人均收入已经增长了２０年，从长期来看，他们之间的关系可能有一个补课的阶段，有个滞后的周期。这是一个非常重要的背景。
此外，中国目前仍然处在两个非常重要的转换时期：一个是工业化时期，一个是城市化时期。从全世界经验看，任何一个国家经济增长最快的时候都是在工业化的时期和城市化的时期。我们国家目前处在工业化的中期阶段，要真正完成工业化和城市化大概还需要１５年的时间，假如用更快的速度发展，至少也要１０年左右的时间。换句话说，我们过去将近１０％的增长，在未来１０年、５年仍是一个可以期盼的前景。
这样一个分析对于房地产的含义是什么呢？这意味着中国的房地产发展大约还有５—１０年发展的良机。虽然风险会逐步上升，但是这样一种高速增长仍然是有着宏观经济的支持。
从金融的角度来看，支持房价上涨的因素非常值得关注。首先目前全世界都是一个超级流动性的背景，所谓的超级流动性就是说全球的货币都非常的多。美国曾经有一段时间出现了新经济的繁荣，因此吸纳了很多资金，但是新经济退潮以后就释放出来很多的资金，这些资金后来也跑到美国的房地产市场上，现在有人估计美国房地产市场泡沫资金达到２０万亿美元，欧洲房地产泡沫资金达到１０万亿美元。这些钱都在寻找出路，他们发现中国是最好的出路。
前不久我见到阳光１００一位国外的合作者，他在中国做基金投资是做得最大的，他说，在美国的投资回报不会超过５％，在新加坡不会超过１０％，但是在中国的投资回报每年都超过了１５％。可想而知，国际上的资金一定是往中国走。
开始这些国际资金可能想炒房，也就是把整栋楼买下来，然后等待人民币升值，进行套利。宏观调控之后，这些资金改变了方式，甚至改换了性质，由原来的房东变成股东。他们和房地产公司合作，甚至投资国内的房地产公司。现在这种性质的房地
产投资管理公司至少已有１００家，资金总量在２００５年增长了４倍，正好是在国有商业银行对房地产的贷款受到限制的情况下出现的，这一潮流可称之为“国退洋进”，就是国有银行退出，海外的资金进来。
从国内金融市场来看，现在也是超级的流动性。首先我们看到，现在货币的供应量增长非常快，比如２００６年１—３月份分别增长了１９．２％、１８．８％和１８．８％，大大高于去年的同时期的１４．１％、１３．９％、１４．０％的水平。与此同时，我们发现银行的存款增长很快，到今年３月份已经达到１６万亿，而贷款的增长较慢，导致银行手里有很多钱贷不出去，这样一个差额到今年３月份已经达到将近１０万亿。在１９９７年还是３千亿，到了２００４年就超过了６万亿，２００５年超过９万亿，现在一季度已经１０万亿。可想而知，银行手里有这么多钱，它很着急，希望把这些钱贷出去，因为不贷出去是要付存款利息的。银行这些钱投到什么地方去呢？它能够投的领域是有限的，比较而言，房地产可能是最好的一个投资领域。建设银行一个负责人在一次会议上就谈到，建行对房地产贷款的回报是其他产业的两倍以上，换句话说银行的暴利主要来自房地产的投资。与此同时他们认为房地产的消费信贷是他们最好的资产，因为不良资产率他们可以控制。
因此，尽管中央银行三令五申要注意房地产贷款的风险，要严格审查，但是我们发现商业银行还是通过各种方式、还是非常喜欢把钱投到房地产领域里面去。
另外，还有其他方面可以说明我们的资金非常充裕，比如我们的外汇储备已经超过８０００亿美元，是全世界最高的，比如国内银行存款之外的游资可能在１万亿以上。货币实在太多了，就像水一样，所谓水涨船高，因房地产的特殊性，我们发现第一个被货币的洪水飘起来的就是房地产。
房价下跌几无可能
北京的房价要比上海低３０％，但是北京的房租甚至比上海还要高，北京的房价可能掉下来吗？
赵晓说，围绕房地产这个特殊的产业，几乎所有有话语权的、有政策影响权的、有钱有势的人都希望房价上涨，房价下跌不过是老百姓的一厢情愿。开发商肯定是希望房价上涨，这很自然，跟人性没有关系，这是商业的本质决定的。地方政府也是希
望房价上涨，因为只有房价上涨它的地价才能上涨，他的财政收入才能增加。另外，只有房价上涨，开发投资增长，地方经济才能快速增长，因为在全国房地产的投资已经占到整个投资的１８％以上，在某些城市已经占到了５５％以上，这说明房地产就是当地经济增长的发动机。所以地方政府如果要有政绩，要有资金，有资源，都必须发展房地产。因此全国各地都可以看到一个现象，所有地方官员都承认中国的房价有点高，但是他会认为这个高是在别的地方高，我这个地方其实不高，甚至我这个地方
才刚刚开始上涨。
从银行来讲，银行是给房地产贷款的，那么它会不会希望房价下跌呢？不会。因为它的钱在这里。尤其重要的是中国贷款的抵押，５０％以上都是用房子来抵押的，如果房地产出了问题，那么不仅是它的房地产这块出现风险，他的贷款也一样会有风
险，所以银行不希望房价出现问题。
因此我们看到，中央政府是希望房价能够稳定住的，但是有很多人并不这样想，他们有利害在里边，并用看不见的手在猛烈的推动房价的上升。
总而言之，首先中国的住房存在着旺盛的需求，另外存在着价格自动上扬的机制，所以房价上升这个态势，在这么一种格局下是很难改变的，宏观调控也没有取得相应
的效果。
一生积蓄为买房不正常
赵晓说，事实证明通过宏观调的手段并不能达到抑制房价的目的，即使人为把价格降下来，获利的还是那些有权、有钱的投机分子，７０％的低收入阶层仍然买不起房子。政府应该承担起为低收入群体提供住房的责任。
当下的现实是，多数家庭靠多年的积蓄根本买不到一套稍微好点的房子，或者算下来夫妇俩一辈子挣的钱大部分都用来还房贷，这肯定是房价收入比出现了问题，这
也意味着政府解决住房的模式有问题。
我们过去住房发展模式更多的强调市场化，但是没有关注政府在这里要起到的房地产保障作用，比较多的注意到房价，但是没有注意到老百姓的收入。比较多的注意了地方政府通过房地产来发展经济的一个倾向，但是没有在体制上让地方政府能够更多的关注民生、关注老百姓有房子住这个问题。中国住房模式应该包含两个：一个是改善住房，一个是保障居民的住房。房子这个产品不像海鲜，潘总有钱吃海鲜，我没钱我吃萝卜条，但是潘总在伦敦买房子，在全世界买房子，但是我结婚都没有房子住，这是要出问题的。
在美国，没有一个地方长官，从州长到总统，在普通老百姓买不起房子的情况下敢说房价上涨是好事，说这种话的人一定会被选民抛弃。如果我们的人民代表也能够这样监督地方政府，没解决好老百姓住房问题就拿掉他的乌纱帽，地方官员才会真正
考虑老百姓的住房问题，关注民生。让人高兴的是，国六条体现出了这种责任感。
第一条讲到重点发展中低价位、中小套型的普通商品住房。经济适用房和廉租房，
对新建的住房结构提出具体的比例要求。第五条提到了加快城镇廉租住房建设，积极发展二级市场，有利的解决低收入的住房困难。
赵晓认为，在整个国六条当中最有新意的就是这两个地方。它已经从过去只强调市场化，开始反思了，但要真正落实国六条，不仅要有这么一个六条的政策，还需要从体制上能够得到贯彻。
房价不正常政府必须干预
沈阳市于洪区人民政府区长王开真说，到老百姓中间去走一走，就知道为什么政府要对房价进行干预了，因为问题太多了，现在中产以下阶层，再买中档以上的房子是买不起的，如果这种情况再不干预就会出现严重的社会问题了。
赵晓说，全世界没有一个政府是可以不考虑民生问题的。住房已经是中国最大的民生问题，温家宝总理讲到，他说公共教育、医疗、住房是他最痛心的问题。换句话说住房已经是中国最大的公共问题。按照现在的发展模式下去的话，会出现什么问题
吗？现在国有全部资产加起来不到１０万亿，我们全部的居民储存款也不过１６万亿，但是我们中国的土地资产可能超过了３０万亿，大家要清楚土地资产是全中国最大的一笔资产，还有一笔资产在哪里，就是你这些年辛辛苦苦留下来的这一笔存款。如果
按照现在市场模式进行，那么房地产就会变成一架机器，这架机器创造出一批富人，然后把３０万亿以上的土地市场在少数人中间瓜分完毕，还把你１６万亿资产全部吸取进去。这样以市场化和城市化为名，然后进行瓜分和掠夺，这将会成为中国的悲剧。
这样的发展模式为什么不叫停呢，我们应该转到一个合理有效的发展模式。让全国人民都能够保护自己的存款，这样的模式才能符合我们今天和谐社会的建设。
王开真说，去年国八条，今年国六条，两次文件，我不知道大家比较没有，有很大的不同。其实是从第一个文件的国八条主要是控制需求，从这个层面上来使房价能够下来，来控制整个的市场的价格，但是它做不到，就是因为刚才赵晓博士讲的，大
量的资金向高回报的地区流，包括民间的资本，这你控制不住，所以像洪水你堵是不行的，必须疏，所以这次的国六条很显著的一个特点，它是从疏导这个角度，不仅要控制需求，更主要一条还要有效供给，也就是要提供廉租房、中小套房、低价格房，这样两管齐下，我想对整个房地产健康发展肯定是有益处的。
政府一定要建立住房保障机制，这是必须建立的。我们现在有养老保险体系，医疗保障体系，但是住房的保障体系，我觉得在城市仅有一个公积金制度是远远不够的，在农村每个农户有一个基地，他住房有保障，但是在城市，现在住房的保证体系没有
建立，那么对于７０％以上的人来说，工薪阶层来说，他辛辛苦苦攒一辈子，如果没有银行贷款，他想买一套房子是很难的。国家应该从土地出让金中拿出一部分钱来建立住房保障制度，才能做到７０％以上的人居者有其屋。
王开真说，于洪区是城市化工业化迅速发展的地区，我们一方面要贯彻国六条、国八条引导房地产市场健康发展，另一方面我们还要积极的制定政策，寻求办法，一方面保证我们的老百姓居者有其屋，同时也希望更多的房地产开发商能够到于洪这片
热土上，我们给大家以支持，贯彻党的方针政策，让你们健康发展。
中房集团辽宁置业有限公司董事长赵昱说，沈阳的地产在全国相比较还是比较平稳的，而且是一个比较理想的市场。５月９日建设部召开部分省市领导座谈会，建设部汪部长也点名表扬我们沈阳市场，沈阳市长邢凯也参加了这个会，可见建设部对沈阳市房地产市场还是非常认可的。我们去年全市的平均价是３１００元／平方米，北京是我们的几倍。这种市场应该说来之不易，大家一致认可目前沈阳地产市场是比较稳定的，开发商和消费者都是能够接受的。国六条来看不会对我们沈阳地产有太大的冲击。
政府干预不要错位
潘石屹说，有人以为出台一个宏观调控，可以从新疆管到北京，其实这样的政策是不可信的，也是行不通的。前一段时间在北京，老说北京的商业面积过剩，我相信这个数字是对的，但是北京的房价问题和沈阳的房价问题是没多大关系的。这就是房地产最重要的特点，是不动产的性质。一人生病，全国人民吃药的做法是需要反思的。
易小迪说，中国房地产实质上、整体上还是比较健康的，它现在显得不健康的原因是，一个是区域的不平衡，一个是结构的不平衡。中国经济发展已经迅速走向国际化，它的价格已经不是由本地的收入来决定。现在涨得最凶的就是上海、北京、深圳，
再加上少数的沿海城市，比如青岛、宁波等具有国际化色彩的城市。这是由于当地产业的大量升级换代，经济结构的大量变化，所以购房的格局发生很大的变化。如果我们对高速的经济发展，国际化的这种趋势把握不准，就会对目前的房价产生过度恐慌。
举一个区域不平衡的例子，美国现在房价最高的城市是洛杉矶和纽约，我去过一回堪萨斯，房价比洛杉矶便宜不止十倍。比如伦敦，伦敦的工作人员是不可能在伦敦买得起房子的，它的房子是非常贵，伦敦经过一百年的动荡，人口一直稳定在７００
万，一百年人口没有变，产业结构不断调整带来了房价的上升。因此我们沿海开放城市房价的上涨不必带来全国的恐慌。这种房价的上涨在这些城市是产业化带来的。
去年国八条宏观调控我认为是最成功的一次，该降的降了，该升的升了，该稳的稳了。长三角确实降了，但是我们所有的省会城市并没有降，还是合理稳定的。所以我们的调控如果全部是用市场的手段来调控，不管力量有多大，总的来说是健康的。
易小迪说，目前房价上涨过快不是因为政府不管，而在于房地产行业不够市场化。因为建造的成本，我们连续十年来不但没有上升，还一直在下降。通过技术的进步、规模的扩大，我们现在盖楼的成本跟十年前是一样的。什么东西促使房价上涨？地价、税收和各式各样的费用。实际上房价上涨不是来源于市场化，而来源于非市场化。我们投资要素有三个：建筑、土地、银行资金。这恰恰有两个因素是非市场化的，一个是土地，一个是银行。中国没有房地产基金，钱全来源于银行，银行支持谁要看关系。这几年才慢慢有了多元化的资金渠道，房地产才能降低利息，其实过去房地产行业负担的利息是所有行业最高的，甚至达到１５％。地产投资动辄一、二十个亿，这意味着它对资本的贡献力量是最大的，同时它也是风险最大的。
举一个美国和香港的例子，美国是全国市场化的，土地是市场化的，开发是市场化的，你要做他马上给你钱，他的资本要求的回报非常合理，因此美国的房子和美国的收入比较，是最合理的。它土地价格上不来，那政府靠什么呢？靠物业税，一般是好的城市物业税贵，不好的城市物业税低。所以美国的房子一般是一百多平，他们为什么住得起呢，因为他们的收入和支出比例是最合理的。香港的平均收入不低，但是老百姓住房是最挤的，它的资本是市场化的，但土地供应是政府垄断的，因此没有人愿意降价。
赵晓补充说，现在所有的人卖地都必须卖给政府，买地也必须从政府那里买，这是全世界独一无二的。在一个民主国家是绝对不可能的。在就产生一系列问题，单单靠房地产调控不足以解决我们面临的问题，所以我们要超越对房地产的调控，转到对中国房地产发展模式这个角度来思考。
潘石屹说，房地产调控的手段第一个是货币调控。货币政策每一次调高利息的时候，总有评论说，这次调高利息是为了限制投资者，对普通住房人是没有影响的。这完全是误导。因为提高利息，只要你从银行贷了款，对收入低收入高的人是一样的。有一次调整了０．２５％的利息之后，易宪容出来说这个利息调得不够，要调到１０％，我说要是调到１０％的话，房地产行业没有死，但是别的行业就死了，因为别的行业不用生产经营了，他把钱存银行就行了。所以宏观调控，尤其是货币政策，它会对各个行业都发生作用。
第二个就是税收。我一直认为中国应该增加物业税，而把流通环节的税降下来，因为现在中国的空置率比较高，二手房流通不畅，这就造成一方面房价上涨得快，一方面空置率上涨得也快，这是一种矛盾，要解决，就是要增加物业税。去年物业税一
分钱没增加，流通环节的税增加了一大堆，理由是限制炒房，实际就是限制了流通。我问一位领导，为什么物业税没增加？他说跟中国的法律有关系，只有这个东西属于你的，你才给政府缴纳物业税，但是这个东西是政府租给你的，所以从法律上来说是
不应该交的，所以大家探讨了两三年的时间，这一点也没突破。我觉得房地产市场要健康的话，应该适当的加一些物业税金，减少流通税金，对于市场经济就是要很好的流通。二手房市场没建立起来，我认为是目前房地产市场最大的问题。
潘石屹说，至于一个城市里面８０—１００平方米应该建多少比例，１００—１２０的占多大的比例这样的问题，是根本不需要用宏观调控的手段来干预的，应该根据每一个城市、每一个区域具体的情况去解决。
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来源：新浪房产
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