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一、国务院新出台六大举措的背景
2002年以来，中央针对房地产和城市建设规模过大、房价增长过快、房地产供应结构失衡、房地产信贷增长过快等问题出台了一系列政策措施，尤其2005年政策频出，从3月份个人住房贷款利率再次上调，旧"国八条"出台，到5月份七部委联手出台的"房产新政"，涉及行政法规、土地、金融、税收等多个领域。这些宏观调控政策的相继出台并逐步贯彻落实对于房地产市场产生了重大影响，取得了一定成效。2005年，全国房地产开发完成投资、商品房销售价格、商业性房地产贷款涨幅均呈回落态势。
进入2006年，房地产市场新旧问题不断涌现，诸如房地产开发投资、信贷增长快速反弹，房地产契税增长过慢、商品房空置率过大，商品房价格增长仍旧过快，商品房结构不合理，城市拆迁规模过大，房地产开发和交易秩序混乱等。为巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，继今年4月央行再次上调贷款利率，5月国务院又一次加强了房地产市场调控措施，出台了六条意见促进房地产业健康发展，之后，建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》更为详细、具体的贯彻了"国六条"的精神和实质。同时，国务院也再次肯定和重申了房地产业作为我国新的发展阶段重要支柱产业的地位。
二、当前重庆房地产市场发展的状况
当前我市经济总体已进入工业化中期阶段，经济增长的动力更多地体现为投资拉动为主。据测算，今年一季度我市地区生产总值12.6%的增幅中大约有8.57个百分点是由固定资产投资的增长拉动的。其中由于房地产业前后涉及相关产业较多，前端有钢材、水泥、建筑、园艺；后端有装饰、家具、物管、家政等，房地产开发投资的增加会立即体现为对其上下游产业需求的增加，所以房地产市场的发展健康与否直接影响其相关产业的发展。
今年前4个月，我市房地产市场运行情况良好，呈现出以下特点：
（一）房地产开发投资较快增长，居于全国中游水平
04年以来，我市固定资产投资随着国家宏观调控力度逐渐加大，增幅于04年底开始迅速回落，05年5月跌至最低谷，同比增长仅14.3%，比全国平均水平低12个百分点；但房地产投资却始终保持了20%以上的增长，05年后表现尤其突出，与工业投资共同形成了支撑我市投资增长的两股主要力量。今年1-4月，我市房地产开发完成投资146.65亿元，同比增长28.8%，增幅高于全国7.5个百分点，其中住宅建设完成投资83.04亿元，同比增长29.6%。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为31%，略高于全国平均水平，但比近来房价蹿升过快的北京等地低26.4个百分点，基本反映了处于工业化初中期阶段的大中城市工业化、城市化并进的特征。
（二）商品房价格温和上涨，房价收入比较为合理
目前国际上流行用房价收入比来反映房地产市场是否存在泡沫，但是这个指标并没有通用的国际标准。一般而言发达国家的房价收入比较低，而低收入国家的房价收入比普遍偏高。如德国柏林的普通房价一般为每平方米(居住面积)1000欧元，较好的1500欧元，高档的3000欧元。德国劳动者平均月收入大约为2500欧元，可购买2平方米住房，即德国房价收入比是1比2。但是俄罗斯以及东欧一些国家的房地产市场却是随着其国力以及人民收入的增加，呈现出房价收入比逐渐增大再减小的特征。有些东欧国家的房价收入比曾高达30比1，但房地产市场并没有崩溃。
今年1-4月，我市主城区商品房成交均价为2886元/平方米，同比增长3.44%。其中，商品住宅均价2615元/平方米，同比增长1.59%。在全国70个大中城市中增幅最低，住房价格保持稳定。而我市4月城镇居民人均可支配收入为845.31元，房价收入比约3.1比1。而同口径计算得出一季度房价收入比北京为4.5比1、上海为5比1、成都为4比1。总体来看，全国大中城市中我市房价收入比相对较低，普通居民购房需付出的成本较少。
（三）商品房供应和消费结构进一步改善
1-4月，批准预售商品住房中，面积在120平方米/套以下的占58.61%，价格在3000元/平方米以下的占69.49%；月末累计可售商品住房中，面积在120平方米/套以下的占66.54%，价格在3000元/平方米以下的占68.85%；中低价位、中小户型住房供应充足。而商品住房消费中120平方米/套以下占56.65%，价位在3000元/平方米以下的占76.01%。
（四）房地产市场秩序比较健康，但投资房地产热潮值得注意
目前我市商品住房需求主要以本地居民为主。1-4月，本市居民购买商品住房占总成交面积的92.28%，市外购房者购房面积仅占7.72%。投资角度分析，据相关部门统计目前重庆市新增的外商投资主要集中在房地产业和制造业领域；国内地产巨头也蜂拥而至投资重庆房地产；本市居民的主要投资方式仍是房地产投资(住宅、商业)和储蓄（分别占45.74%和40.31%）。几方面的资金投向选择表明我市房地产发展潜力依旧巨大，但我们也应及早注意房地产投资本身具有的泡沫成分。
综合来看，当前重庆房地产市场发展总体健康，与全国相比，基本上不存在投资过热、房价虚高等问题。
三、"国六条"对重庆房地产市场的影响
去年新旧"国八条"主要着重于稳定房价，今年"国六条"更加关注多数人的住房保障，重点是调整结构和稳定房价。我们认为，尽管重庆房地产市场总体健康，中央仍将坚持"分类指导、区别对待"的原则，此次宏观调控对重庆房地产市场的直接制约作用应该不大，但这些政策的实施和落实仍将产生一定的直接或间接影响。主要体现在以下几方面：
（一）银根趋于紧缩，房地产投资持续较快增长面临一定压力
近四年来，我市房地产投资大体保持了28％的增长速度，占全市固定资产投资总额的比重已超过30％，而房地产开发资金来源中有可能50%以上的资金直接或间接地来源于银行贷款。今年，央行继2004年之后再次上调贷款基准利率，由于较为温和，对当前全市房地产投资的影响不会太大。但考虑到如果全国货币供应量、银行信贷、投资等增长近期不能顺利实现回调，央行可能通过进一步调整利率、提高银行准备金率，同时配以提高开发商自有资本金比例、强化银行资本充足率约束和风险拨备约束等信贷政策控制信贷规模及其增长速度。因此，本次加息的背后更多的传导着整个资金面趋紧的信号。前期经验表明，全国银根收紧很难做到不"一刀切"，而资金的趋利性往往使中西部地区受到的影响远远大于东部地区。由于我市房地产企业融资渠道较为单一，贷款规模的减少及其乘数效应将较大程度地影响到整个房地产行业的资金链，制约全市房地产投资增长，进而影响到原本支撑因素并不强的重庆房地产市场的持续平稳运行。
（二）土地供应受到影响，供需矛盾突出
2003年、2004年，中央相继出台了一系列更为严格的土地控制措施，对我市房地产市场的影响较大。一方面土地资源紧缺，项目用地审批难，审批周期长，建设用地计划大幅减少；另一方面征地难度加大，征地耗费时间长，不少投资项目和招商引资项目因为没有土地而延迟或搁浅。今年，"国六条"在继续严控土地闸门的同时更着重于进一步完善土地收购储备制度，打击土地囤积等。尽管我市房地产商囤积土地的现象并不突出，但中央继续控制土地审批，加大对闲置土地的清理力度，依法从高征收土地闲置费等，将直接影响到我市项目建设用地的供应，形成项目建设和土地供应之间的矛盾与时滞。
（三）房地产市场供给结构进一步调整，地方政府调控压力增大
本次宏观调控提出切实调整住房供应结构，增加普通商品住房、经济适用住房、廉租房用地的供应量。对于新开工住宅建设项目，地方政府需要落实"限比重"、"限套型"、"限价位"的"三限"政策。廉租住房制度主要有租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式，大力推进廉租房建设需要地方政府投入大量的资金和人力。而在限价商品房总量的控制方面，大量限价商品房的推出一方面势必降低国有土地的出让价格，影响地方政府的财政收入；另一方面在现行"招拍挂"政策还不健全的情况下，重新划分土地市场后的监管难度增大；加之如何有效识别购买者的身份及达到的标准，科学确定商品房价格和供给量，防止房地产商擅自变更项目、违规交易使大户型、低密度住宅及别墅等项目钻政策空子等，都使地方政府在财政收支配置、资源调配能力和监督管理力度等方面面临更大的压力。
（四）房地产市场中低收入阶层有效需求有所释放，市场价格平稳温和上涨
据调查，目前我市房地产市场投资或投机性住房需求仅占10%左右，即市场需求主要处于为满足居民自住性刚性购房需求的阶段，此时房产的属性主要表现为商品的属性，而房地产价格的波动主要由市场供求来决定。"国六条"主要通过信贷、税收政策调节住房需求，采取的手段有提高首付比例、延长营业税征收时限等，但这些措施均体现了"区别对待"的原则，因此，这些政策的实施并不会影响我市中低收入阶层自住性购房需求增长。中低收入阶层有效需求释放，供需结构趋于平衡，将推动我市房地产市场价格平稳温和上涨。
（五）房地产市场竞争加剧，行业可能进入加速整合期
目前，重庆房地产开发企业2100多家，普遍规模偏小，其中，具有一级资质的房地产开发企业仅占0.95%，一、二级资质企业不足15%，大多数为三、四级或刚刚成立的暂定级企业。房地产新政采取提高除个人抵押房贷之外的其他类房贷的风险权重等措施，通过资本的管理限制银行房地产开发信贷的增长。调查显示，我市房地产贷款已存在一定风险，不良率为18.05%，高出全市全部贷款不良率8.15个百分点。控制信贷这一举措的实施势必加大我市房地产企业尤其是中小企业间接融资的难度，使中小企业流动资金短缺的问题更为突出。另一方面，按照"国六条"要求，开发商自有资本金比例由30%提高到35%，即房地产开发投资的进入门槛再次提高。信贷收缩和资本金比例提高两头挤压，将使我市以中小企业占绝大多数的房地产行业可能进入加速整合期。
（六）从全国市场来看，外资进入及东部资金逐渐向中西部成熟地区转移为我市大力发展房地产业创造了新的机遇
国六条"重点发展中低价位普通商品住房"和"有区别地适度调整信贷政策"的提出，使得我市一些高档房地产项目的融资渠道局限性加大，而外资企业在资本金、融资渠道上的优势使他们进入我市这块房地产市场具有更强的竞争力和更大的发展空间。目前，房地产业已是我市直接利用外资的第一大领域。同时，在人民币升值预期的刺激下，还将有更多的外资进入我国，由于沿海城市的商用物业投资回报率较高，吸纳了绝大部分国际资金的投机性需求，而投资需求则可能部分的流入资源富集、人口众多、市场稳定的具有发展潜力的中西部市场，这也为我市进一步吸引外资创造了机遇。此外，东部部分地区因房价上涨过快，住房结构不合理矛盾突出，闲置土地过多，市场秩序混乱严重等问题是本次宏观调控的重点区域，当地房地产企业在土地、信贷等方面将面临更大的制约，这些企业拥有的丰富资本金的趋利性将促使其逐渐向中西部成熟地区转移进而继续扩大投资，这也为我市大力发展房地产业创造了新的机遇。
四、推进重庆房地产市场健康发展的政策建议
1．适应国家宏观调控提出的新要求，努力减少负面影响。国家本次采取针对房地产市场的宏观调控的最终目的是促进我国房地产市场的持续健康发展，完善商品房供给结构，稳定房价。当前在对大户型高档住宅、别墅类项目严格控制土地供应、投资的同时，明确提出要切实加强和支持普通商品住房、经济适用住房等薄弱环节的建设。我们要认清形势，积极策划和储备适应国家政策的新项目，"未雨绸缪"，降低信贷趋紧可能带给我们的负面影响。
2．加大对外开放力度，处理好引资与本地土地等资源要素配置的关系。在国家宏观调控的大背景下，我市要抓住外资进入以及东部资金流动转移的机遇，突出优势和特点，加大对外开放力度，提高行政办公效率，利用外部资金进入保证我市房地产资金需求得到一定满足，防止房地产市场出现大的波动。与此同时，合理配置土地供应量和供给结构，进一步完善"招拍挂"政策，防止出现严重的土地供需矛盾。
3．趋利避害，促进二手房存量市场进一步活跃。本次宏观调控延长营业税征收时限主要是抑制投机和投资性购房需求，但仍然支持居民通过换购、租赁等方式合理改善居住条件的行为。因此，我市要抓住机遇，增加中低价位、中小套型住房供应，重点鼓励和刺激存量需求进一步释放，进而促进住房二级市场和房屋租赁市场发展。
4．进一步建立健全房地产市场信息统计和发布制度。加强调查研究，全面掌握房地产市场供求和房价信息，通过建立健全统计信息网络和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度，加强群众监督力度，进一步规范房地产市场秩序。（内部资料、未经许可、请勿转载）
来源： 重庆市综合经济研究院
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