自重庆市政府公布“十大国企整体上市”目标以来，整体上市就成为了市场对渝开发未来的最大期盼，而这也是目前其股价稳居20元上下的重要原因。

　　的确，作为重庆十大国企之一、重庆城市建设的领军者，城投集团以数百亿元的资产规模、数万亩之多的土地储备量以及诸多的盈利项目，一旦其借助于子公司渝开发登陆股市，必将创造新的财富神话。那么，这究竟只是一个美好愿望，还是确有其事？

　　通过“晨报走进上市公司报道组”日前对渝开发及其母公司城投集团的一系列调查分析，我们认为：城投通过渝开发实现整体上市的计划，实际上从2005年底股改时就已经开始实施。相对许多“一步到位式重组”，渝开发采用的是一种“渐进式重组”方法。正如城投董事长华渝生在1年多以前接受本报记者采访时所说：“城投要源源不断地注入优质资产，一方面可能帮助渝开发做大做强，另一方面也使得集团自身逐渐向资本市场迈进。”

　　业绩猛增源于新资产

　　作为重庆上市公司“老三家”之一，“业绩不佳”的形象已跟随渝开发多年。不过，日前渝开发公布的半年报却让人眼前一亮，也使得渝开发就此跻身“重庆绩优股”行列。半年报显示：今年1至6月，渝开发主营业务收入1.31亿元，同比增长201.28%；净利润4988.95万元，同比增幅高达1231.67%；每股收益0.1145元，每股净资产3.666元。

　　渝开发业绩何以出现剧增？根据我们的分析，使得渝开发脱胎换骨的，正是这种“渐进式重组”。实际上业绩猛增，主要归功于大股东先后“注入”的两项资产：

　　去年初以股改为契机，渝开发与重庆城投签订了《石黄隧道付费协议》(我们可以视其为“渐进式重组”迈出的第一步)。渝开发获得了一个年收益率为11%的隧道资产，由此每年可获得5500万元的稳定收益。按此协议，渝开发上半年获利2750万元。

　　第二笔大收益，来源于上半年渝开发通过定向增发，从城投手中获得的重庆国际会议展览中心资产(我们可以视其为“渐进式重组”迈出的第二步)。这为渝开发上半年，带来了近1亿元的收入。

　　这两项资产的利润，竟然占据了渝开发上半年主营业务总利润的94.3%！房产主业远景值得期待

　　另一方面，作为一只地产股，渝开发的房地产收入所占比例上半年已下降到不足9%。从利润看，新注入的石黄隧道项目的利润是房地产的5倍；会展中心的利润更是房地产的20多倍。渝开发的未来会放弃房地产主业吗？

　　渝开发董秘夏光明日前对媒体表示：“房地产有自己的行业特性，回报周期较长，不可能和石黄隧道以及会展中心这样的稳定收入相比较。况且尽管利润贡献比重相对两者较少，但是我们对半年的利润已经很满意。”

　　渝开发方面还表示，公司房地产开发主营业务发展正常，并呈现出良好的发展态势，在沉寂8年后于今年再度进入重庆市房企五十强。

　　不过根据市场人士分析：从渝开发现有的三大地产项目来看，凤天锦园项目已进入扫尾阶段，利润贡献基本可以忽略不计；长寿世纪新城项目开发不够成熟，公司正在考虑转让；惟一能够支撑渝开发未来地产业绩的只有橄榄郡项目，但其目前的销售率已经达到60%。由此可以预测，短期内，渝开发在房地产领域要想寻求突破，启动新项目已迫在眉睫。我们分析，渝开发当前最有可能启动的项目是上半年大股东城投“注入”的位于合川市南办处牌坊村的一块土地(使用权)。

　　本报记者从合川方面获得的信息是：该土地总面积548.54亩，渝开发购入成本约为28.32万元/亩，现价40万元0亩。按有关规划，该土地将被打造成为一个集商用和住宅为一体的大型房地产项目，计划于2007年-2011年分三期逐年进行开发，项目总投资73393万元。

　　除此外，我们认为渝开发在房地产领域最值得期待的还是大股东的进一步“资产注入”。目前城投在重庆拥有5万亩开发用地，大部分集中于主城区，土地用途为综合用地和工业用地等。在“统筹城乡综合改革试验区”的背景下，未来城投无疑会在重庆城市建设中扮演极其重要的角色。而按照“渐进式重组”思路，渝开发将由此成为最大收益者。

　　再次增发：重组第三步

　　两个多月前，渝开发发布公告称，大股东城投已委托德邦证券草拟了“再次实施定向增发”方案。不过根据有关状况，在最近6个月内不具备再次增发申报条件。

　　市场人士普遍预计，明年初，渝开发再次实施定向增发已毫无悬念。一家上市公司，在1年内实施两次增发，这是不多见的，这充分显示了大股东“渐进式重组”渝开发的迫切性。

　　渝开发方面也承认，再次定向增发后，公司不但可引进战略投资者，使公司股权结构和法人治理进一步完善，更重要的是募集的资金将有可能收购大股东更多的优质资产。

　　如果，我们将再次增发视为“渐进式重组”迈出的第三步，这一次大股东又会注入什么新的优质资产呢？今年上半年，渝开发制定一个“以房地产开发带动；土地整治和市政工程联动；资产经营推动；资本营运拉动”的“四动”战略，由此我们初步可以预测：优质资产仍将在这四大范围之内。本报记者曾欢实习生张倩读者问答问：渝开发能否继续持有？后市如何操作？

　　渤海投资秦洪：渝开发目前的发展前景相对乐观，一方面是重庆地区的资本运作氛围较佳，有利于重庆的上市公司做大做强；另一方面，该公司目前拥有较为丰富的土地储备，而房地产行业也符合当前A股市场的投资热点。所以，该股在近期得到了新多资金的关注，成交量持续放大就是最好的例证。建议投资者逢低吸纳。

　　问：半年报显示，会展中心项目已成为渝开发净利润的最大来源部分，但也有消息说，目前其经营权的有效性遭到质疑。这件事情会不会对渝开发产生影响？

　　渝开发方面：重庆南坪会议展览中心管理有限公司近日向重庆高院起诉渝开发及其相关公司，要求归还重庆国际会议展览中心经营权，并赔偿损失3000万元。目前，该诉讼尚未进入正式审理阶段。有关进展情况请注意公司公告。

　　市场人士：该事件在有关方面协调下，最终实现和解的可能性也比较大，相信不会对渝开发产生重大影响。本报记者曾欢实习生张倩

　　机构评级

　　中投证券：推荐

　　评级理由：重庆城投公司已增持公司股份至82.61%，欲做强做大上市公司。目前城投公司在重庆市主城区拥有5万亩开发用地，强大的土地资源对公司长期高速增长构成强大的支撑。预计从2007年起，公司的业绩将发生根本性改善，并呈高速增长势头。维持“推荐”评级。

　　华西证券：持有

　　评级理由：渝开发是西部唯一一只正宗的房地产上市公司，也是重庆直辖市上千家房地产公司中唯一一家上市公司。公司第一大股东重庆市城市建设投资公司定位于“三总”，即“城市主城区路桥建设的总账户；城市建设融资的总渠道；城建资金筹措所需要土地的总储备”。预测2007年主营业务收入、净利润将达到5.22亿元、1.1亿元，较2005年增长2.98倍和103倍。晨报综合